Insolvenz des Bauträgers: So sichern Sie sich ab

Insolvenz des Bauträgers:
So sichern Sie sich ab

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Die Insolvenz des Bauträgers oder des beauftragten Bauunternehmens ist der Albtraum aller Bauherren. Doch Sie können sich schützen. Lesen Sie hier, worauf Sie bereits bei der Wahl des Baupartners achten sollten und wie Sie vorgehen, wenn Ihr Bauträger bzw. Baupartner Insolvenz anmelden muss.

  • Entscheiden Sie sich für einen Baupartner, der eine Vertragserfüllungsbürgschaft und eine Gewährleistungsbürgschaft vorweisen kann. 
  • Vereinbaren Sie Abschlagszahlungen, die erst nach Fertigstellung des jeweiligen Bauabschnitts fällig werden.
  • Falls Sie einen Neubau vom Bauträger kaufen: Sichern Sie sich Ansprüche am Grundstück durch eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch.
  • Bewahren Sie im Falle einer Insolvenz erst einmal Ruhe, suchen Sie sich Rat bei einem Anwalt und schalten Sie einen unabhängigen Sachverständigen ein.
  • Melden Sie Ihre Ansprüche beim Insolvenzverwalter an und warten Sie den Ausgang des Insolvenzverfahrens ab, ehe Sie weitere Schritte (z. B. Weiterbau) unternehmen.
  • Bauträger: Wenn Sie Ihren Neubau von einem Bauträger kaufen, trifft dessen Insolvenz Sie besonders hart – schließlich sollten Sie alles inklusive erhalten: ein fertig geplantes und gebautes Haus samt Grundstück. Bauträger bauen meist mehrere Häuser gleichzeitig und müssen regelmäßig hohe Summen vorfinanzieren. Mit einer verlässlichen Bank im Hintergrund bleibt das finanzielle Risiko für Sie als Käufer jedoch überschaubar – bestehen Sie deshalb unbedingt auf Bürgschaften, bevor Sie Zahlungen leisten. 
  • Generalunternehmen und Rundum-Anbieter: Ähnlich ist die Lage, wenn Sie sämtliche Bauarbeiten in die Hand eines Generalunternehmens geben. Viele Rundum-Anbieter von Massivhäusern und Fertighäusern übernehmen darüber hinaus auch die Hausbau-Planung. Bei einer Insolvenz bleibt Ihnen aber zumindest das Grundstück.
  • Einzelne Bauunternehmen und Handwerker: Selbst, wenn Sie mit einem Architekten planen und die einzelnen Arbeiten an unterschiedliche Bauunternehmen vergeben, kann die Insolvenz eines Baupartners die Bauarbeiten extrem verzögern. Schließlich greifen auf der Baustelle alle Gewerke wie Zahnräder ineinander.

Der beste Schutz vor einer Insolvenz des Baupartners beginnt daher bereits bei der Wahl des Unternehmens. Holen Sie sich Referenzen ein, tauschen Sie sich mit anderen Bauherren über die Firma aus und achten Sie auf folgende Punkte:

Bürgschaften

Achten Sie darauf, dass Ihr Bauträger oder Baupartner eine Vertragserfüllungsbürgschaft für die Bauphase und eine Gewährleistungsbürgschaft für die Zeit nach der Fertigstellung vorweisen kann. Damit übernimmt seine Bank Ihnen gegenüber die Verpflichtung, bei einem Zahlungsausfall einzustehen.

Wird das Unternehmen insolvent, erhalten Sie zumindest das bereits investierte Geld zurück. Bei einer Bauträgerbürgschaft geht die Rechtsprechung oft sogar einen Schritt weiter: In der Regel muss der Bürge hier auch für die Fertigstellung des Bauwerks garantieren.

Mit einer Gewährleistungsbürgschaft stellen Sie sicher, dass Sie nicht auf den Kosten sitzen bleiben, wenn versteckte Baumängel erst innerhalb der Gewährleistungsfrist von fünf Jahren zum Vorschein kommen.

Auflassungsvormerkung im Grundbuch

Wenn Sie eine Neubauimmobilie vom Bauträger kaufen, gibt es eine weitere Sicherheit: Der Verband privater Bauherren (VPB) empfiehlt, eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eintragen zu lassen. Diese weist Sie als zukünftigen Eigentümer der Immobilie aus. Achtung: Kündigen Sie bei einer Pleite Ihres Bauträgers auf keinen Fall den Vertrag. Denn mit ihm verlieren Sie alle Ansprüche.

Versicherungen für Fertigstellung und Gewährleistung

Die Fertigstellungsgarantie ist eine Versicherung, die das Unternehmen abschließt. Sie garantiert, dass das Haus zum vereinbarten Festpreis fertiggestellt werden kann. Meist wird sie in Kombination mit einer Gewährleistungsgarantie zur Beseitigung von Baumängeln angeboten. In Deutschland sind diese Baugarantieversicherungen allerdings nicht sehr verbreitet. Es gibt kein Gesetz, das die Bauunternehmer zum Abschluss verpflichtet. Als Bauherr bzw. Käufer müssen Sie aktiv danach fragen.  

Zahlung nach Bauabschnitt

Achten Sie bei Abschluss des Bau- bzw. Bauträgervertrages auf einen verbindlichen Zahlungsplan, der sich nach dem Baufortschritt richtet. So zahlen Sie nur tatsächlich erbrachte Leistungen und gehen nicht zu weit in Vorauszahlung.

Wenn Folgendes passiert, sollten Sie sich auf eine mögliche Insolvenz Ihres Bauträgers bzw. Ihrer Baufirma gefasst machen:

  • Ihr Vertragspartner ist kaum oder gar nicht mehr erreichbar.
  • Die Arbeiten auf der Baustelle stehen still.  
  • Baumaterial wird wieder abtransportiert.  
  • Subunternehmen melden sich bei Ihnen, weil der Auftraggeber nicht mehr zahlt oder nicht mehr erreichbar ist.  

Ob womöglich schon ein Insolvenzverfahren eröffnet wurde, erfahren Sie auf einer Seite des Bundesjustizministeriums. Bewahren Sie in jedem Fall erst einmal die Ruhe und lassen Sie sich beraten. Kündigen Sie auf keinen Fall vorschnell den Vertrag. Ansonsten riskieren Sie, sämtliche Ansprüche zu verlieren.

Tipp: Hier finden Sie Beratung und Hilfe

Hilfe erhalten Sie unter anderem vom Verband privater Bauherren (VBP) oder vom Bauherren-Schutzbund (BSB). Die gemeinnützigen Verbraucherschutzorganisationen bieten bundesweit unabhängige Beratung an. Als Mitglied können Sie von spezialisierten Anwälten Bauverträge prüfen und sich im Insolvenzfall beraten lassen.

Ist trotz aller Vorsichtsmaßnahmen doch eine Insolvenz des Bauträgers bzw. Baupartners eingetreten, müssen Sie erst einmal die Entscheidungen des Insolvenzverwalters abwarten:  Wie viel Kapital kann aus dem Gesamtvermögen gerettet werden? Welchem Gläubiger steht welche Summe zu? Kann das Unternehmen finanziell wieder stabilisiert werden und den Bau fortsetzen?

Folgendes sollten Sie tun bzw. unterlassen:

  1. Leisten Sie keine weiteren Zahlungen mehr.
  2. Holen Sie sich Rat und Unterstützung von einem Anwalt. Für solche Fälle lohnt es sich meist, im Vorfeld eine Rechtschutzversicherung abzuschließen.
  3. Kontaktieren Sie den Insolvenzverwalter und melden Sie Ihre Ansprüche an. Falls Sie einen Anwalt einschalten, übernimmt er bzw. sie das in der Regel.
  4. Schalten Sie einen unabhängigen Sachverständigen ein und lassen Sie den Ist-Zustand der Baustelle dokumentieren. Achtung: Nur als Bauherr dürfen Sie die Baustelle betreten, beim Kauf vom Bauträger ist dies nicht der Fall.
  5. Kündigen Sie nicht den Bauvertrag. Ansonsten können Sie alle Ansprüche verlieren.   
  6. Beauftragen Sie nicht auf eigene Faust neue Firmen, um weiter zu bauen oder Mängel zu beseitigen. Auf diesen Kosten bleiben Sie sonst sitzen.
  7. Warten Sie den Bescheid des Insolvenzverwalters ab. Entscheidet er, weiterzubauen, müssen Sie wie im Vertrag vereinbart weiter zahlen. Lehnt er ab, greift die Fertigstellungsbürgschaft der Bank.

Sichern Sie sich das Grundstück des Bauträgers

Falls Sie Ihr Haus bauen lassen, gehört das Grundstück ohnehin Ihnen. Wollten Sie dagegen von einem Bauträger kaufen und haben eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch stehen, können Sie das Grundstück erwerben bzw. sich Ihre Ansprüche sichern, falls Sie bereits dafür bezahlt haben. Bevor Sie darauf auf eigene Faust weiterbauen, prüfen Sie, ob es Bürgschaften oder Versicherungen gibt und nehmen Sie Kontakt auf.

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